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探盘郭公庄三兄弟比拼紧凑三居谁更胜一筹?

2020-01-14

在北京逾越百个限竞房项目中,大都位于五环之外,五环内的项目占比仅在10%左右,而为数不多位于四、五环之间的项目中,郭公庄板块一瞬间占了三个,被业界称之为“郭公庄三兄弟”。

这三个项目分别为京投展开·臻御府、中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院,由于三个项目距离在1公里左右,在大板块内享受的交通、医疗、商业、休闲等配套大致相同,但是由于具体方位不同,配套也有好坏之分。在产品上,受“90/70”政策束缚,三个项目中89平方米的三居均为主力户型,同题作文下,谁更胜一筹?

在郭公庄板块,京投展开·臻御府、中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院三个限竞房项目比拼。图片来自 高德地图截图

四环外+丰台科技园,地段优势尽显

新京报记者走南四环路转樊羊路向南走2公里,可达中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院两个项目;走丰科路则可达京投展开·臻御府。中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院两个项目相邻,向西一公里左右则为京投展开·臻御府。

由于位于四、五环之间,且处于丰台科技园大板块范围内,这三个限竞房项目备受商场注重。经过多年展开,丰台科技园日渐老到,商务气氛稠密,人流量铢积寸累,交通、医疗、教育、商业、休闲等配套也日渐完善。

在交通上,除了四环路外,板块内有两条轨道交通穿越,分别为地铁9号线和房山线,在郭公庄站交汇,而房山线北延线在首经贸站与10号线换乘,估量2020年注册;地铁9号线可换乘10号线、14号线、4号线。值得注重的是,跟着北京大兴国际机场的运营,南城利好尽显,而轻轨大兴机场线北起草桥站,未来跟着房山线与10号线换乘,从丰台科技园到机场的交通将会更加便利。

具体来看,三个项目中,京投展开·臻御府紧邻郭公庄站,中铁·诺德逸府距离郭公庄站1公里左右,中铁诺德·春风和院位于中铁·诺德逸府东侧,距离郭公庄站稍远一点。不过,中铁的两个项目,距离在建中的房山线北延线樊羊路站点稍近一点,在700-800米左右。

在医疗配套上,区域内现已运营的三甲医院有天坛医院新院,北京口腔医院未来将整体搬迁至天坛医院新院北侧。从具体方位上来看,三个项目距离天坛医院新院都在4公里范围内,中铁两个项目距离稍近,在2.2公里左右。

区域内商业配套老到,有万达广场、永旺梦乐城、花乡奥莱等大型商业概括体,在丰台科技园内,还有许多的底商。从具体方位来看,比较其他两个项目,京投展开·臻御府距离万达广场、永旺梦乐城更近,1.8公里之内,而中铁两个项目则逾越2.2公里。值得注重的是,京投展开·臻御府的商业配套更完善,除了配建4万多平方米的商业外,南侧一路之隔的西华府项目,也有商业中心和底商业态。

在教育配套上,中铁诺德·春风和院东侧配建有幼儿园及教育设备。京投展开·臻御府北侧配建幼儿园,据出售人员介绍,项目东侧还规划有中小学教育用地。

限售均价6.7万元/平方米,价格不具优势

时刻回溯到2018年11月26日,北京13宗地块表演竞拍大战,其间,中铁置业集团北京有限公司以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011二类居住用地、根底教育用地,溢价率12%,地块规划建筑面积为131841平方米,该项目就是中铁·诺德逸府。而北京中铁诺德房地产开发有限公司以70.2亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013二类居住用地,溢价率25%,地块建筑规划面积163477平方米,该项目就是中铁诺德·春风和院。

同为中铁系公司,可谓自家开战。据天眼查闪现,北京中铁诺德房地产开发有限公司是中铁建工集团100%控股的子公司,我国建工集团是我国中铁股份有限公司100%控股的公司;中铁置业集团北京有限公司是中铁置业集团100%控股的子公司,中铁置业集团是我国中铁股份有限公司100%控股的公司。

比较之下,京投展开所拿地块则较为凌乱。2019年1月11日,京投展开联合北京郭公庄出资处理公司和北京市根底设备出资有限公司以37.2亿元、溢价率13.52%摘得臻御府地址地块。资料闪现,该地块建筑操控规划162338平方米,性质较为凌乱,为二类居住用地、概括性商业金融服务业用地和根底教育用地,其间须向北京郭公庄出资处理公司供应地上46750平方米的商业用房,向北京政华恒信出资有限公司供应地上14150平方米回迁安排房,需制作3360平方米幼儿园、7000平方米室内公共体育设备、1500平方米残疾人康复托养所、406平方米文体活动设备和0.15公顷的密闭式废物收集站。

三个项目均为限竞房,产品居处出售均价均不逾越67702元/平方米,且最高出售单价不得逾越71087元/平方米,居住建筑规划中套型建筑面积90平方米以下居处面积所占比重需抵达70%以上。

此价格并不低。众所周知,位于三环和四环内的金融街·融府,出售均价不逾越66555元/平方米,洛悦苑出售均价不逾越61881元/平方米,位于四环到五环的橡树澜湾和国风长安,出售均价不逾越54378元/平方米。

地段优势尽显,但是价格不具优势,郭公庄三兄弟要想续写五环内限竞房热销的光芒,需求在产品上多下时刻。

三面朝南,89平方米三居一较高下

12月中旬,京投展开·臻御府样板间打开,其亮点是重金聘请日本规划师本间贵史在空间运用、收纳上进行立异。

据了解,该项目居处产品为高层和小高层,共898套,主力户型为89平方米三居、130平方米四居,全部为通透。据该项目出售人员介绍,后期会有六七十平方米的小户型产品。

京投展开·臻御府推出89平方米户型,该户型南向面宽达9.6米。

由于土地性质凌乱,在社区规划上,京投展开·臻御府进行了多处切开,大部分居处产品在地块中东部,地块西北角为安排房,西南侧为中小户型楼栋,临街则是写字楼和商业。

中铁诺德·春风和院部分产品已率先于2019年9月25日初度取证,11月22日再次取证。该项目共1591套,为多层和高层产品,主力户型为89平方米三居和129平方米四居,南北朝向,还有72平方米的两居,东西朝向。中铁·诺德逸府共1372套,主力户型为60-136平方米的两居、三居、四居产品,89平方米的三居房源最多。

中铁诺德·春风和院推出89平方米户型,该户型可根据自身需求从两居演化成三居。

相距1公里,相同限价,相同受“90/70”政策束缚,三兄弟可谓表演“三国杀”,谁的产品一骑绝尘?新京报记者以三项目中均有的89平方米三居室做对比。

据了解,京投展开·臻御府89平方米的户型规划了两种,三室两厅一厨两卫、三室两厅一厨一卫。其间,89平方米三室两卫户型,南北通透,格局方正,餐厨客一体化,厨房U型规划,主卧带独立卫生间,客卫规划干湿分别,入户处规划玄关,增加储物功用。值得注重的是,该产品三面朝南,总面宽抵达9.6米,在北京限竞房商场很少见,且南向三个功用空间均赠送飘窗,缺少的是卫生间为暗卫。而89平方米三室一卫户型则是北京限竞房商场最常见的细长户型。

值得一提的是,由于面积所限,北京限竞房商场上的89平方米三居,次卧面积多被揉捏,6点多平方米的面积举目皆是。比较之下,京投展开·臻御府的次卧多逾越8平方米。据出售人员介绍,该项目得房率达81%。

中铁诺德·春风和院89平方米的三居也为两种户型,一种是商场上常见的南北通透细长户型,明厨明卫。另一种则是全通透的三面朝南户型,南向面宽近9.15米,功用空间可根据自身需求从两居到三居进行演化。

中铁·诺德逸府推出89平方米户型,是纯南向户型,通透性略差。

中铁·诺德逸府89平方米的三居两种户型都是三居两卫,一种是南北通透,格局是主卧和客厅南向,两个次卧和厨房北向,缺少的是卫生间为暗卫;另一种是纯南向户型,三面朝南,采光效果佳,但是通透性稍差。

总的来看,郭公庄三兄弟在产品上各显特征,但是论概括实力,京投展开·臻御府如同更胜一筹。不过,相对较高的价格,仍会令一部分购房者犹疑再三,尤其是在北京限竞房供应井喷的当下,郭公庄三兄弟虽然位于五环内,但能否接连五环内限竞房热销的趋势呢?不是没有压力。

据北京市住建委多个方面数据闪现,到2019年12月29日,中铁诺德·春风和院一期取得预售证的产品,8、9、10号楼共528套,已签约222套。其他两个项目没有入市,有待商场查验。

新京报记者 段文平 拍照 段文平

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